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昆明2019房价暴跌?2019年昆明房价走势预测

发布时间:2019-02-11 06:00:41 来源:房星网
昆明2019房价暴跌?
原文标题:2019年昆明房价走势预测
原文发布时间:2019-01-18 09:07
原文作者:房星网。
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在2019年昆明楼市的诸多展望中,大家最关心的无疑还是房价涨跌的问题。

房价就像一根绷紧的绳索,一端是利于房价上涨的力量,另一端是导致房价下跌的力量,两种力量对抗着,在一场永远不会结束的拔河比赛中持续博弈。

而本周的推文就是要和你逐条分析:

哪些政策会利于房价上涨?

哪些信号会导致房价下跌?

2019年的昆明的“房价拔河比赛”会是哪一方力量取得阶段性的“胜利”?

导读目录:

● 多地楼市调控政策松动,那昆明呢?

● 货币政策对楼市的影响

● 昆明经济对房地产的依赖程度高

● 从2018年土拍看2019年热门片区


楼市调控政策松动?


● 政策聚焦:山东菏泽率先公开松绑限售,打响全国楼市宽松第一枪。紧接着,湖南衡阳松绑限价,虽然后来“取消限价令”以紧急撤销作为收场,但这样的举动无疑已经释放出了松绑的信号。

一直以“限房价、竞地价”为主要土地出让模式的北京,2019年1月9日首度挂出了两宗不限价地块。在2018年北京土地市场遇冷的情况下,土地出让部门此番主动出手或为打消房企顾虑,刺激房企积极拿地。

● 对房价的影响:全国房地产调控松动已是大势所趋,这样的政策松动,一定程度上会促进楼市回暖和房价上涨。

在过去的很长一段时间内,昆明楼市好像总是慢半拍的样子,一二线城市涨过一轮了,昆明过好久才开始涨。其他城市调控过一轮了,昆明才开始调控。那么这次其他城市的调控政策松动了,昆明是否也会紧跟其后,调控松动呢?

其实跟其他城市相比,昆明的限购政策本来就不算严,所以松动的可能性不大。目前看来昆明的限购政策颇有成效,也没有进一步继续发布更严限购的必要。


● 政策聚焦:国家住房与城乡建设工作会议指明了2019年楼市的发展方向:稳地价,稳房价,稳预期,“防止房地产市场大起大落”,促进房地产市场平稳健康发展。并在健全城镇住房保障体系、补齐租赁住房短板等方面作出具体安排。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核。

● 对房价的影响:2019年的主旋律是稳楼市。所谓稳楼市,既要防止房价上涨,又要防止房价大跌。如果说过去几年的任务,都是遏制房价上涨,那么如今的重点,已经换成 “ 防范房价大跌 ” 。

央行放水/棚改货币化收紧

● 政策聚焦:1月4日央行放水,决定下调金融机构存款准备金率1个百分点。


● 对房价的影响:

过去几年央行也曾有过几轮降准,从历史数据来看,降准后流向房产领域的钱确实更多了,一定程度上缓解了房企的压力。

这一次央行降准,净释放长期资金约8000亿元。看上去好像是大水漫灌,对楼市重大利好,按理说会带动新一轮房价上涨,但其实央行这次降准的同时还声明了降准的目的是加大对中小微企业和民营企业的扶持力度,在方式上注重定向调控。

所以这一次的降准对房地产行业的资金状况改善并不会太明显,对房价上涨的促进作用比较小。不过归根到底还是能算作是一股利于房价上涨的力量。


● 政策聚焦:2018年年底,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。

● 对房价的影响:棚改货币化安置,是指政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而后居民再到商品房市场上购置住房。这项举措一直被视为促进三四线城市房价上涨的巨大力量,如今货币化安置进入尾声,提振楼市的力量即将被慢慢削弱,一定程度上将造成房价的下跌。

昆明经济高度依赖房地产

昆明经济对房地产的依赖程度较高,这已经不是什么新闻了。2018年昆明房产投资占固定资产的比例高达40%左右。

昆明市2019年度的工作重点里,“提升综合枢纽地位,推进渝昆高铁开工建设。加快推进地铁1号线西北延、2号线二期、4号线、5号线、6号线二期等项目建设,提速飞虎大道北段工程等项目进度,完成东风路等道路恢复提升工程。”被放到了很重要的位置。众所周知,修高铁和修地铁都是最费钱的事,要稳住昆明的发展增速,就得继续好好卖地。

在未来几年,昆明地方经济对房地产的依赖程度不会减弱,地价和土拍总是会牵动着政府的神经,房价可以不涨,但是绝对不许暴跌。

供求关系决定房价走势

从2018年土拍看2019年热门片区

昆明土地市场从2017年开始扩大土地供应量,卖地速度明显高于卖房速度,供应量充足。2018年卖地和卖房速度差距逐渐缩小,下半年土地流拍率持续走高(巫家坝、草海地块接连流拍)卖地速度放缓。可以预见到,,土地的供应量大不如前2019年可开发的地肯定没有2017、2018年那么多。

但是2018年的土拍中,价格普遍都比较高,成交楼面价不便宜。2019年要入市的房子,基本都是建在高价成交地块之上,面粉价格决定面包价格,开发商不可能亏本盖房子给你住,所以昆明房价下跌空间不大。

1月7日,中国共产党昆明市第十一届委员会召开,会议上明确了2019年度的工作重点,其中有一条:大力推进呈贡核心区、巫家坝、草海、东白沙河、大渔等重点片区开发建设。

在去年的土拍情况中可以看到滇池附近尤其是草海片区的成交价格依然遥遥领先,已经被拱到一个下不来的高价。

11月23日,昆明草海5号地块15宗695.85亩地以57亿元成交,被金地、中国中铁、华夏阳光、昆明轨道交通集团分批揽入,楼面价最高达到13286元/平方米,建成后会卖到何等让人乍舌的高价,可想而知。

另外,西北新城和呈贡紧跟其后,热度不减,大型房企青睐有加,都将是2019年的热门区域。

2018年昆明新房销售量下降,买房的人确实不如之前多了,年底昆明各种楼盘暗降,房企在昆的销售增速已经开始放缓,拿地的热情降温。

2019年不会出现2017、2018这样的暴涨涨幅了。

但各种政策利好还是源源不断充实着昆明房价上涨的根基,不会暴涨,小涨的可能性较高。

昆明作为“一带一路”中国西南重镇和全国不多的带、路交汇点,未来产业发展、人口汇集将达到新的高度,面向东南亚的门户地位也将加强昆明在东南亚国际贸易中的城市地位。长远来看,房价仍然有上涨空间。

P2P爆雷,股市一片绿,靠谱的投资渠道太少,这年头老百姓的钱攒下来了,除了买房真不知道该干嘛。在大家眼中,投资房地产仍然是最把稳的。

昆明经过两年的上涨以后,目前的价格对于外省人讲仍然不算高,仍然值得买。

所以2019年必然是“稳”字当头。昆明的大涨时代暂告一段,进入稳定期。

上半年的昆明房价会持续保持稳定,但是在下半年,尤其是第四季度,房价可能会出现上翘。

稳定的楼市对改善型购房者是重大利好,换房的时候房价波动常常带来一些不确定的风险因素。市场稳定的时候最适合小房换大房。此时没有太大的外力影响,选择空间充裕,正是提高自己居住品质的最佳时机。

我们也期待着昆明楼市从高速增长向高质量过渡,逐步提升居住品质。

不必相信那些鼓吹暴跌,贩卖焦虑的消息,2019昆明地产寒冬?不存在的。

2019年的昆明楼市就如同昆明气候一样,春城何来寒冬?



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